Valorização Urbana: o que Vitória pode ganhar com Operações Urbanas Consorciadas — Especial do Oficina do Brasil
Em mais um episódio contundente do Oficina do Brasil, Marcelo Torres e Luiz Paulo Vellozo Lucas abriram a mesa para um dos maiores especialistas em Operações Urbanas Consorciadas (OUCs) do país: Marcus Vinícius Rego, ex-diretor da Caixa Econômica Federal e referência nacional em planejamento urbano.
O tema, que parece técnico à primeira vista, é exatamente o tipo de assunto que o Brasil insiste em empurrar para depois — e paga o preço em atraso urbano, transporte ineficiente, moradias precárias e centros históricos abandonados.
O papo deixou claro: Vitória tem um potencial gigantesco de transformação, mas ainda não usa a ferramenta mais poderosa que existe hoje para requalificação urbana sem pesar no bolso do contribuinte.
O que é uma Operação Urbana Consorciada — e por que isso importa ao Brasil?
Criada pelo Estatuto da Cidade há 25 anos, a OUC permite que o poder público execute projetos estruturantes — mobilidade, habitação social, revitalização de áreas degradadas — sem usar o orçamento público direto.
Quem financia?
O próprio mercado imobiliário, por meio da compra dos CEPACs (certificados de potencial construtivo).
Ou seja:
✔ A cidade melhora
✔ A infraestrutura aparece
✔ A população ganha qualidade de vida
✔ E o contribuinte não paga a conta
Essa fórmula já transformou regiões inteiras de cidades como São Paulo (Faria Lima, Águas Espraiadas, Água Branca) e Rio de Janeiro (Porto Maravilha).
O recado para Vitória — e para todo gestor que se diz moderno
Enquanto bairros nobres como Praia do Canto atingem R$ 30 mil/m², o Centro de Vitória continua patinando na casa dos R$ 2 mil/m² — um retrato direto da falta de estímulo, planejamento e visão de longo prazo.
Marcus Vinícius foi claro:
“O mercado imobiliário não vai, sozinho, para onde não há atratividade. Cabe ao poder público liderar.”
E essa liderança precisa passar por:
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Requalificação do Centro de Vitória
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Novo sistema viário na Grande São Pedro
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Projeto de mobilidade moderno, como o BUD (Bonde Urbano Digital)
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Galerias técnicas, fiação enterrada e reurbanização de orlas
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Habitação social integrada ao processo para evitar gentrificação
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Revitalização de áreas industriais, portuárias e vazios urbanos
Tudo isso é financiável sem gastar o caixa da prefeitura — desde que o município tenha coragem de liderar uma OUC bem desenhada e transparente.
Vitória precisa pensar grande — porque o mundo já pensa
O episódio trouxe um alerta forte: com a reforma tributária, cidades pequenas tendem a perder arrecadação. Sem novas fontes de receita e sem projetos estruturantes, Vitória corre o risco de estagnar enquanto cidades de porte semelhante pelo Brasil começam a decolar.
A solução?
Transformar a ilha em um grande laboratório de inovação urbana — e não apenas falar de futuro, mas construí-lo.
O exemplo que inspira
O Porto Maravilha, no Rio, foi citado como o grande case brasileiro:
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2 linhas de VLT
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Requalificação completa da região portuária
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Túnel Marcello Alencar
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Boulevards modernos
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Museus e polos turísticos
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E, principalmente, segurança e retomada da vida na região
Quem pagou?
O mercado, através dos CEPACs.
Quem ganhou?
A cidade inteira.
Brasil precisa de gestores que pensem em 2050 — não na próxima eleição
A frase mais forte da entrevista pode ser resumida assim:
“Cidade pequena não existe. Pequeno é o gestor que não enxerga o potencial.”
A mensagem para prefeitos, governadores, deputados e técnicos é cristalina: o país só destrava quando cidades iniciam processos transformadores, conectando setor privado, população e planejamento urbano sério.
Conclusão
A Oficina do Brasil mais uma vez faz o que pouca gente no debate público faz: coloca luz sobre soluções reais, testadas e com resultados comprovados.
Vitória, assim como dezenas de cidades brasileiras, está na encruzilhada. Pode seguir a rota da estagnação… ou pode liderar uma nova onda de desenvolvimento urbano moderno, sustentável e financeiramente inteligente.
E como disse Marcelo Torres na despedida:
“O Brasil tem conserto — falta só começar pelo básico: planejamento com coragem.”
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